超初心者のためのマイホーム購入ガイド⑧
今回は契約の流れについて書きますね。
おおまかな流れ
物件を決める
↓
お申込みをする
↓
重要事項説明
↓
売買契約
↓
ローンの審査結果
↓
ローン契約
↓
融資実行
↓
引渡し・不動産登記
お申込み時点ではまだ何の効力もない
これ、という物件に出会ったら申し込みをしましょう。
人気のある物件はお申し込み順なので、迷っているうちに取られてしまう可能性があります。
ちなみにこのお申込み時点ではキャンセルしても金銭的なペナルティはありませんが、売主側も準備等をしたり、お申込み時点で販売活動を中止しているので、安易な申込みとキャンセルは、売主側の機会損失になるので控えた方が良いと思います。
なので、気に入った物件があったら早めに申込みをしなければいけない反面、しっかりと検討の上申込みをしなければいけません。
重要事項説明とは？
購入する物件について、売主側が買主側に重要事項を説明をしなければいけません。これは宅建取引業法で決まっています。一般の人は宅建業者のように知識が無い為、大事なことを隠されて契約に進まないように、一般の人を守る法律です。
契約の前に重要事項説明をし、それを聞いて契約するかどうかを決めるものになります。賃貸でも売買でも重要事項説明は必須です。便宜上、契約の日に同時にやる会社も多いですが、重要事項説明はその物件のこと検討するための説明なので、本来であれば重要事項説明のあとに考える時間が必要だと思いますので、時間がある方は不動産会社に重要事項説明の日は別の日にできるよう相談してみてください。
重要事項説明を説明するのは「宅地建物取引士」という資格を持った者が行います。重要事項説明を開始する前に、「宅地建物取引士証」を提示し、説明を開始します。もし説明が分からない場合は、しっかりと質問をして後悔のないようにしましょう。
いざ契約
売買契約を交わした後にキャンセルをすると、お申込みとは違い、支払った手付金は戻って来ません。逆に売主側の都合でキャンセルした場合は、支払った手付金＋手付金等同額を売主側が買主側に支払います。
手付金を50万円支払っていた場合、どうしても契約後にキャンセルした場合は、50万円は戻って来ません。もし売主側の都合でキャンセルの場合は、100万円が買主側に支払われます。
ただし、こういった手付金による解約が有効なのは、契約相手が契約の履行に着手するまでと定められているので、注意が必要です。
ローンが通らなくて契約解除になった場合
住宅ローンを利用する売買契約では、「ローン特約」が盛り込まれていることがほとんどです。ローンの本審査に落ちた場合など、ローンが利用できなくなったときには、買主の負担なく契約を解除することができますので、手付金は戻ってきます。
契約不履行による解除
売主側・買主側のどちらかが契約を守らなかった場合、催告をした上で「契約不履行」による解除ができます。通常、契約を守らなかった側が違約金を支払うよう定められています。
建物が燃えてしまったり、天災などで建物が無くなった場合の契約解除
売買契約締結から引き渡しまでの間に、地震などの天災で、売主・買主のどちらにも責任が無い理由で建物が無くなったり、損壊して使用が出来なくなった場合は、危険負担の特約により変わります。危険負担の特約が無い場合は買主側に支払い義務が発生しますので、契約書に危険負担の特約がどのように定められているかをしっかり確認しましょう。
瑕疵（かし）担保責任に基づく解除
物件に重大な瑕疵（欠陥など）があった場合に、その瑕疵により契約の目的が達せられない場合は、買主は無条件で契約を解除することができます。
クーリングオフによる解除
売り主が不動産会社（宅地建物取引業者）で、事務所等（店舗、営業所、案内所、モデルルーム等）以外の場所で買受けの申込み、または契約締結をした場合に契約を解除することができます。
その際、不動産会社は書面にてクーリングオフについての説明義務があり、書面から8日以内がクーリングオフできる期間です。逆に言うと書面にて説明がされなければクーリングオフできるこということです。
これは売主が業者の場合に限るので、売主が一般の人で間に仲介会社（不動産会社）がはいっている場合は適用されません。
合意による解除
双方が合意でも解除することが出来ます。
マイホームは大きな買い物なので、しっかり契約書と重要事項説明書を確認しましょう！
