超初心者のためのマイホーム購入ガイド④
マイホーム購入を検討されている方は住宅ローンを組む方が圧倒的に多いです。金額によっては現金一括で購入される方もいます。
今日はちょっと難しい住宅ローンについて書きたいと思います。
住宅ローンの種類
住宅ローンには大きく分けて銀行ローン、公的融資、協調融資という3つの種類があります。これだけで、すでにややこしい感じですね。住宅ローンは種類も豊富で人それぞれ合うものがあるので、一概にこれがいいとは言えませんので、自分でも勉強をすることが必要です。
銀行ローン
住宅ローンという言葉を聞いて一番に思い浮かぶのが、各銀行による住宅ローン。各銀行の所定の条件を満たすせば、店頭金利より低い金利が適用されるものなど、魅力的な商品が登場しています。
主な金利タイプとしては下記の3つです。
①変動金利型
②固定金利選択型
③全期間固定金利型
何だか、難しそうですよね。笑
なので信頼できる不動産会社に相談しながらローンの種類を決めるのが一般的です。もちろん、自分でもちゃんと調べて納得のいくローン選びをすることが理想ですね。
①変動金利型
一定期間ごとに金利が見直される制度です。金利は一般的に半年ごとに見直されますが、金利変動を織り込んだ返済額は5年ごとに見直しが行われます。
②固定金利選択型
契約時点の金利が一定期間固定され、固定期間が終了すると、その時点の金利で再び固定するか変動金利に戻すか決めることができるものです。固定できる期間は1年から20年まであり、金融機関が独自に金利を定めています。
変動金利型の一種なので、固定期間が終了したとき固定金利を続けるかどうか利用者が申し出ないと、自動的に変動金利になるので注意が必要です。
③全期間固定金利型
固定金利型は文字通り借入時の金利が返済終了まで変わらないものです。毎月の返済の金額が変わらないので、将来のお金の計画が立てやすいところがメリットです。
公的融資
財形融資は、勤務先で財形貯蓄を1年以上行っていて、残高が50万円以上ある人が利用できる融資です。借入時の金利は1％前後（5年固定）で、財形貯蓄額の10倍まで借り入れできます（最高4000万円）。
また都道府県や市町村が独自の融資制度を行っている場合もあります。直接、自治体が融資を行うタイプのほかに、所定の金融機関での借り入れ利子を一定期間補給するタイプなど、内容も自治体によって異なり、制度がない自治体もあるので、まずは自宅や勤務先がある自治体に問い合わせてみましょう。
良く聞く「フラット35」って？？
住宅金融支援機構と取り扱い先の民間金融機関と共同で提供する長期固定金利の住宅ローン商品です。利点としては、金利が長期固定で返済期間が最長35年、保証料が不要で、繰上返済手数料も不要です。
団体信用生命保険の加入が強制ではないため、既往症で保険加入が認められない人でも申込みが出来ます。
デメリットとしては、機構の技術基準適合住宅でなければ融資の対象とならないので、適合を得るには指定確認検査機関等で適合証明の取得と証明書発行が必要です（集合住宅では通常新築時に売主負担、戸建住宅や中古物件であれば売主か購入者の負担）。
融資事務手数料（定額または貸出額の一定率）が必要となります。
また団体信用生命保険（通常は貸主が負担）が任意なので、自分で死亡保証をしなければ債務者の死亡時に債務が残ってしまいます（負債相続の対象）。
自分に合うローンって？
借入当初の金利だけを比較すると、変動金利が最も低いので、お得に感じて選んでしまう方も多いと思います。ですが、変動金利は将来金利が上がったら返済額ももちろん増えてしまいます。
変動型を選んでも将来的に問題がない方としては、
- 将来収入が上がる可能性が高い
- 将来支出が減る可能性が高い
- 金利アップに備えた貯蓄ができる
- 短期間での返済を検討している
などの方にはおすすめします。
忘れてはいけないローンの諸費用
ローンを組む際、実際には物件代金のみでなく、その他に諸費用もかかります。 住宅ローンを借りる際には、事務手数料・融資手数料・保証料・団体信用生命保険料・火災保険料・登記費用・仲介手数料などの諸費用が必要となります。
事務手数料には、定額のものと、融資額に一定割合（融資額の２％程度）を掛けるものがあります。借入額３千万円とすると、定額タイプであれば３万円程度であっても、融資額の２％の場合には６０万円にもなってしまいます。定額タイプの場合は金利上乗せとなるので、総支払額が増えることになるのでしっかりシミュレーションをすることをお勧めします。
大事なのはいくらまでローンが組めるかという事
住宅ローンの種類を説明しましたが、一番大事なのはいくらまでローンが組めるかという事と、しっかりローンを払い続けることが出来るかということです。
ローンを払うだけでいっぱいいっぱいになり、旅行や外食や趣味など、生活を潤すことが出来なくなると、何のためにローンを払っているのか分からなくなります。
人生を豊かにするためにマイホームを買ったはずなのに…とならないよう、しっかり考えましょう！
